De koper van een appartement stelt de VvE aansprakelijk voor lekkageschade aan zijn woning. Een bezitter van een gebouw is aansprakelijk als het opstal door een gebrek schade veroorzaakt. Een Vereniging Van Eigenaren of Eigenaars (VvE) beheert een opstal, maar is geen bezitter. De appartementseigenaren zijn de bezitters van het gebouw. Bij schadeclaims is het belangrijk de juiste partijen aansprakelijk te stellen.
Deze procedure ziet niet op een letselschadeclaim. In verband met de overwegingen betreffende de aansprakelijkstelling van de VvE is de uitspraak wel relevant voor letselschadevergoedingen. De belangrijkste les uit de uitspraak is dat de aansprakelijkheid bij de gezamenlijke appartementseigenaren ligt en niet bij de VvE. Bij opstalaansprakelijkheid binnen de VvE is het daarom belangrijk de juiste partijen aan te schrijven en eventueel te dagvaarden.
Gratis rechtsbijstand en advies bij letselschade
Risicoaansprakelijkheid opstal rust op gezamenlijke eigenaren niet op VvE
De vordering is ingesteld tegen de VvE. De vordering is gebaseerd op opstalaansprakelijkheid. De aansprakelijkheid rust op de bezitter van het opstal. De VvE is niet de bezitter, maar de beheerder van het gebouw. De bezitters zijn de gezamenlijke eigenaren die verenigd zijn in de VvE. Omdat niet de appartementseigenaren, maar de VvE in de procedure zijn betrokken wordt de vordering afgewezen:
“In dit geval baseert [geïntimeerde] zijn vorderingen I en II jegens de VvE met name op artikel 6:174 BW. Dit artikel kent risicoaansprakelijkheid voor de bezitter van de opstal (het gebouw). De VvE is geen bezitter van het gebouw, maar slechts beheerder ervan. Het zijn de appartementseigenaars tezamen (de deelgenoten in de gemeenschap) die aangemerkt moeten worden als bezitter van het gebouw. Reeds hierop stranden de vorderingen van [geïntimeerde] op deze grondslag.”
Beroep op hoofdelijke aansprakelijkheid VvE
De appartementseigenaar vindt dat de VvE aansprakelijk is, omdat in de wet staat dat de VvE hoofdelijk aansprakelijk is voor gezamenlijke schulden van de appartementseigenaren. De rechter benoemt dat voor de aansprakelijkheid van de VvE eerst de gezamenlijke aansprakelijkheid van de appartementseigenaren moet worden vastgesteld. De eigenaren zijn echter geen partij in de procedure. Ook dit standpunt wordt daarom afgewezen:
“Ook de gestelde aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 5:113 lid 4 BW faalt. Eerst moet de aansprakelijkheid van de gezamenlijke eigenaren vaststaan. Pas daarná komt de hoofdelijke verbondenheid van de VvE aan de orde. De route die [geïntimeerde] heeft gekozen leidt niet tot aansprakelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaren. Zij zijn immers geen partij in deze procedure, zodat hun aansprakelijkheid thans niet kan worden vastgesteld. De wettelijke vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE van artikel 5:126 lid 5 BW is beperkt tot beheersdaden en strekt zich niet uit tot aansprakelijkheidsvorderingen jegens de gezamenlijke appartementseigenaren. De VvE is in deze zaak slechts voor zichzelf (pro se) aangesproken en niet in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaren. Evenmin is gebleken van een rechtsgeldige volmacht terzake door de appartementseigenaren aan de VvE (ex artikel 3:60 BW). Reeds hierom kan deze grondslag [geïntimeerde] niet baten.”
Artikel 5:113 lid 4 BW : hoofdelijke aansprakelijkheid VvE
De hoofdelijke aansprakelijkheid van de VvE is opgenomen in artikel 5:113 lid 4 BW. De hoofdelijke aansprakelijkheid van de VvE ontstaat indien de appartementseigenaren gezamenlijke aansprakelijk zijn:
Artikel 5:113 lid 4 BW “Indien de appartementseigenaars voor een in lid 2 genoemde schuld gezamenlijk aansprakelijk zijn, is de vereniging voor die schuld hoofdelijk verbonden.“
Zaakwaarneming
De appartementseigenaar doet ook een beroep op zaakwaarneming. Bij het behartigen van de belangen van een ander bestaat er recht op vergoeding van de kosten hiervan. Voor zaakwaarneming moet er echter sprake zijn van het handelen in het belang van een ander. De werkzaamheden aan het appartement van de eiser vallen hier niet onder. Er is daarom geen sprake van zaakwaarneming:
“Vordering I betreft werkzaamheden binnen het exclusief door [geïntimeerde] te gebruiken appartement. Reeds hierom kan niet geoordeeld worden dat [geïntimeerde] zich met het belang van een ander heeft ingelaten.”
Gratis rechtsbijstand en advies bij letselschade
Bel naar 0800 44 55 000, stuur een e-mail naar info@letselschadespecialist.nl of vul het onderstaande contactformulier in.
Bron: www.rechtspraak.nl Gerechtshof Den Haag 15 september 2026, ECLI:NL:GHDHA:2026:2820